成本费用扣除政策的梳理

　　成本费用是每个企业永恒的关注。“新31号文”出台后，归纳相关的特殊扣除政策，正可为企业纳税筹划驱散迷雾。
　　期间费用的扣除
　　1.营业税金及附加、土地增值税，按实际计提数额在当期扣除。但根据《企业所得税法》第8条规定，允许扣除与取得收入的税金是指企业实际支出的税金，因此，企业应缴纳的上述税金只有在当期缴纳才能扣除，如果企业超过汇算清缴期仍未缴纳，则不能允许在当年的所得税前扣除。
　　2.对尚未出售的已完工开发产品或按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
　　3.将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除，未计入收入的不允许扣除。
　　4.采取银行按揭方式销售开发产品时，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
　　5.企业委托境外机构销售开发产品时，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不 超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。
　　6.企业发生的利息支出按以下规定处理：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
　　企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理地分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
　　企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房产项目，且该项目未成立独立法人公司的，不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或 在税前扣除相关的利息支出。
　　7.企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
　　8.企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
　　9.企业开发产品转为自用时，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
　　成本的扣除
　　1.房产开发分自行开发和委托开发两种形式，但不论采取哪种形式，土地及构成开发产品实体的设备购置费应计入房产开发成本，在开发产品销售时扣除。
　　2.房产开发企业必须按规定核算开发产品计税 成本、已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。按当期销售面积和可售面积单位计税成本计算确定已销开发产品计税成本，在当期所得税前扣除，计算公式为：
　　可售面积单位计税成本=成本对象计税总成本÷成本对象总可售面积
　　已销开发产品计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位计税成本
　　例如：某房产开发企业开发商品房500套，面积48000平方米，计税总成本57600000元，已售出350套，面积32000平方米，则：可售面积单位工程成本=57600000÷48000=1200（元）已销开发产品的计税成本=32000×1200=38400000（元）3.企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施成本按以下方法扣除： 属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按建筑面积进行分配计入房产计税成本，随房产销售面积计算扣除。
　　属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本，除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律视同建造开发产品，其计税成本在发生视同销售的月份进行扣除。
　　需要注意的是，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》对房产开发成本的核算方法、核算内容、核算程序以及开发成本的确认、计量、分配等都作了详细规定，企业只有按照这些规定进行管理与核算，才能够按上述方法进行扣除。