免租期的收入确认与税务处理

    拥有物业的企业在招商、招租过程中，为了与承租方实现共赢，企业往往会给承租方一定的激励措施，比较普遍的情况是给予一定期间的免租期。由于免租期的存在，不少财务人员在日常的财务处理与税务处理上产生差错。通常企业财务人员会认为免租期内不计收入，也不计算缴纳营业税、所得税等各项税收，这种处理方法与相应的会计准则、税收法规不符，造成企业收入确认不准确和不按规定时间申报纳税，构成偷税。下面以事例说明相关财务、税务处理：
    某企业与商户签订的于2009年5月份签署合约，就该公司的经营物业出租约定，出租期限为2009年5月1日-2015年12月底，前四个月为免租， 9月份的租金需在合同签署时预付。每月租金为100万元。
财务处理：根据财政部关于印发《关于执行<企业会计制度>和相关会计准则有关问题解答（二）》的通知（2003-4-14财会【2003】10号）第十七条的解答“出租人应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租金收入”。虽然该文件规范的是企业会计制度，但新会计准则对收入的定义并未发生根本性变化，此项解答可作为会计确认免租期收入的依据。根据该通知要求，在财务上应将整个租金期内的总租金额除以总租月份确认每月租金收入，即100万元/月*72月（收租月数）=7200万元；7200万元/80月（总租月数），=90万元，即每月确认90万元的销售收入；
   税务处理：
   1、营业税处理：根据新《营业税暂行条例》第十二条规定的营业税纳税义务发生时间即“收讫营业收入款或取得索取营业收入款的凭据的当天”；新《营业税暂行条例实施细则》第二十四条对此进行了解释，“营业收入款”指的是纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项；“取得索取营业收入款项凭据的当天”是指1、签订书面合同的，为书面合同确定的付款日期的当天；2、未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。根据上述规定，由于本例中合同中明确规定，5-8月份为免租期，因此5-8月份并未产生营业税的纳税义务。但是由于该公司约定9月份的租金在5月份预付，根据“书面合同确定的付款日期的当天”的规定，该公司应在5月份收到该项租金的时候确认营业税，并对9月份的租金相对应的营业税进行预缴。
   从会计上的配比原则来考虑，由于5-8月的免租期内计算确认了租金收入，相应的在5月份应计营业税金及附加为90*5.2%=4.68万元；同时计入应交税金―营业税（待付）中；
    2、所得税处理：根《企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入的确认应“按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现”，因此2009年5-8月份不确认租金收入，由于会计上已经做了收入的确认，因此在所得税申报时应做纳税调整。

    由于会计的收入确认原则与税法纳税义务的确认原则有较大的差异，同时由于给予免租期的经营租赁的期限一般都比较长，企业应该设置备查账，当经济情况发生变化，双方协商解除租约时要准备好相关资料，向税务部门申请退还多交的税款或补缴不足税款。

作者： 乔宗利   手机：13922845613
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